전세보증금반환대출 규제완화가 27일부터 시행됩니다. 집값이 대폭 하락하면서 전세보증금 또한 큰 폭으로 하락을 했는데요. 문제는 전세 기간이 만료되어 전세보증금을 돌려줘야 하는 시점에 보증금이 하락하여 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 많이 발생하게 되었습니다.
전세보증금반환대출이란?
집값이 하락하면서 전세보증금 또한 하락하게 되자 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하였고 이는 큰 사회문제가 되었습니다.
집주인은 전세보증금을 돌려주지 못해 은행에 대출을 알아보기도 하지만 세입자의 전세보증금을 돌려줘야 할 채무가 있기 때문에 은행 대출도 쉽지 않았습니다.
세입자는 여러 가지 이유로 이사를 가야 하는 상황에서 전세보증금을 돌려받지 못해 큰 피해를 입는 상황에 놓이게 되었습니다.
집주인과 세입자 간에 전세보증금 반환과 관련한 소송이 대폭 증가하게 되었습니다. 이에 정부는 2023년 7월 27일부터 1년간 한시적으로 전세보증금 반환을 위한 대출 규제를 완화하기로 하였습니다.
전세가가 대폭 떨어지거나 다음 세입자를 구하지 못해 전세보증금 반환을 못하는 집주인이 대상입니다.
단, 이렇게 받은 대출금은 전세보증금반환 외에는 사용할 수 없습니다.
전세보증금반환대출시에 DSR 40% 적용 대신 DTI 60%를 적용합니다
DSR 이란, 총부채 원리금 상환 비율을 말합니다. 쉽게 설명드리면, 개인이 갖고 있는 주택 담보대출, 신용대출, 마이너스통장 대출 등 모든 대출의 원금과 이자 총액이 개인이 1년에 버는 연 소득에 대비하여 얼마나 되는지를 가늠하는 지표를 말합니다.
예를 들어 1년에 1억을 버는 사람의 DSR(총부채 원리금 상환비율)이 40% 라면 연 소득 1억의 40%니까 4,000만원 한도 내에서 대출원금과 대출이자를 납부해야 한다는 말입니다.
DTI란, 총부채상환비율을 말합니다. 좀 더 쉽게 설명드리면, 1년에 개인이 갚아야 할 대출금 중에 주택 담보대출은 원금과 이자를 계산하고, 나머지 신용대출, 마이너스통장 대출 등은 원금은 제외한 이자만 계산하여 1년에 버는 연 소득 대비 얼마나 되는지를 가늠하는 지표를 말합니다.
따라서, DSR보다는 DTI를 적용할 때 대출한도가 늘어날 가능성이 높습니다.
전세보증금 반환대출 적용대상
지원 대상은 2023년 7월 3일 이전 임대차 계약을 체결했고, 2024년 7월 31일까지 계약만료 등으로 세입자에게 보증금을 반환해 주어야 하나, 후속 세입자를 못 구하거나 후속 전세보증금액이 기존 보증금보다 낮아 전액 반환하지 못하는 집주인이 대상이 됩니다.
전세보증금반환대출은 전세보증금 반환에만 사용가능
전세보증금 반환 대출금은 역전세가 난 금액(기존 보증금과 신규 보증금과의 차액)에 대해서만 대출을 해주는 것이 원칙입니다. 다만, 이번 조치를 통해 한시적으로 규제완화를 하겠다는 것인데요.
집주인이 후속 세입자를 구하지 못하는 경우 특약(후속 세입자 전세보증금으로 대출금 우선 상환)을 전제로 DTI 60%를 적용하여 대출을 해주겠다는 것입니다.
전세보증금반환대출금은 임대인이 다른 용도로 사용 못 하도록 은행이 세입자 계좌로 직접 지급하게 됩니다. 또한 전세보증금 반환 대출에 필요한 보증료도 집주인이 부담해야 합니다.
전세보증금반환대출 임대사입자인 경우에는?
집주인이 임대 사업자로 등록한 경우에도 대출 한도가 높아지게 되는데요. 임대 사업자에게는 RTI라는 규제가 적용되고 있습니다.
RTI란 임대업 이자 상환 비율을 말하는데요. 1년간 벌어들인 임대 소득을 집주인이 받은 대출 이자 비용으로 나눈 값을 말합니다. 쉽게 말하면, 월세 받아서 대출 이자를 갚을 수 있는지 판단하는 것입니다.
현재까지는 RTI가 1.25배 이상이어야 대출이 가능했습니다. 임대 소득이 대출이자보다 1,25배는 되어야 대출을 해줬다는 말인데요. 27일부터 1년간은 1배로 규제가 완화되어 대출 한도가 늘어난다고 합니다.
한국은행 자료에 의하면 역전세 위험 가구가 2023년 4월 기준 102만 6,000가구에 달한다고 합니다. 전세 전체 가구의 50% 가 넘는다고 하는데요.
이 번 규제 완화로 역전세 문제가 해결되어 집주인과 세입자 모두 편한 마음으로 집 문제를 해결하였으면 좋겠습니다.